アパートの築年数が長くなるほど外装や内装、設備なども古くなり魅力が減ってしまいます。そんな問題を解消するのがアパートリノベーションです。

この記事では、アパートのリノベーションについて紹介します。リノベーションとリフォームの違いや、費用相場、工程なども解説しているので、老朽化したアパートの問題を解決したい人はぜひ参考にしてみてください。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとよく似た言葉にリフォームがあります。どちらも既存住宅に行う工事なので、違いがよく分からない人も多いのではないでしょうか。まずは、リノベーションとリフォームの違いについて紹介します。

リノベーション

リノベーションとは、「刷新」や「改革」といった意味です。これらの言葉は、弊害を取り除くことや、現状を変え新しいものに変えるという意味も持ちます。

住宅におけるリノベーションも同様で、既存住宅の古い設備を取り除き、新しく機能性の高いものに変えます。リノベーションは、新築状態よりも価値を高めることを目的とした工事です。リノベーション工事を行うことで住宅に付加価値を付けるため、より使い勝手がよく住みやすい住居になります。

リフォーム

リフォームとは、「作り直す」「広くする」等の意味で使われる言葉ですが、日本では居住空間の改装を指す和製英語として知られています。リノベーションとの大きな違いは、施工の程度です。

リノベーションは既存住宅に付加価値を与えることを目的にしているのに対し、リフォームは原状回復を目的とします。古い壁紙を張り替えたり、壊れた設備を直したりするなど、劣化した住宅の内外装を、新築時に近い状態に戻すための工事がリフォームです。

アパートリノベーションの相場費用

アパートのリノベーションを検討する場合、必要以上の請求を受けないためにも費用相場について知っておくことが重要です。

リノベーション工事の費用は、内容や部屋の規模、新設する設備の内容によって大きく異なります。

基本的にはケースバイケースなので、プロの目により見積もりをしてもらわないと正確な費用算出は難しいでしょう。

ここでは一般的な相場価格を紹介します。

壁紙・床材

部屋の印象を左右する壁紙や床材のリノベーションは、範囲や素材によって費用に大きな差が出やすい工事です。

多くの場合、壁紙や床材などの素材にかかる費用に加え、作業料金がかかります。養生費なども含まれているケースが多く、工事費は㎡当たりで算出されるケースもあります。

床材のリノベーションを行う場合、ヒノキやパインなどの無垢材は、比較的高額になりやすい素材です。

水回り

生活に欠かせない水回りが古かったり機能性が悪かったりすると、物件の魅力は激減してしまいます。

リノベーションで、より使い勝手がよく魅力的な水回りにすると物件の価値が上がるでしょう。

1LDKなど小規模なキッチンなら、交換費用が50万円以下になるケースも珍しくありません。

物件のリノベーションポイントとして重視されるのはお風呂とトイレです。

和式トイレや、トイレとお風呂が一体化しているユニットバスは敬遠されやすい傾向にあります。

お風呂とトイレの大規模なリノベーションは費用相場も高くなってしまいます。しかし、入居希望者からのニーズとしては高いので、費用に見合った付加価値を得ることができるでしょう。

外壁塗装

外装は物件の印象を左右する大きなポイントです。内装がいくらきれいでも、外装が古すぎると内見希望者を募ることすら難しくなります。

特に近年はインターネットである程度内見したい物件を決めて、不動産業者を訪れる人も多くいます。写真で見たときに外観がよくないと、「室内も古そう、汚そう」等の悪いイメージを持たれてしまうことも少なくありません。

高額な工事ではありますが、いくら内装をリノベーションしても内見してもらえなければ意味がありません。

内見希望者を招くためにも、外壁塗装は重要なリノベーションポイントです。

リノベーション・リフォーム工事の工程

リノベーション工事は一般的に3～6カ月程の工期で行いますが、リノベーションの程度や物件の規模によって異なります。ここでは一般的な工程についてみていきましょう。

業者に相談・打ち合わせ

リノベーション工事を依頼する業者を選定し、打ち合わせを行います。現地調査や新たに導入する設備の選定、見積もりなどリノベーション工事において慎重に行うべき工程です。

解体工事

通路などを適切に養生し不要な設備を解体します。騒音なども出やすいため、解体工事を行う日程は近隣住民に伝えておくと良いでしょう。

配管・配線工事

新たな設備に合わせて配管や配線を適切に設置したり、老朽化してしまったものを交換したりします。すべての配管や配線を交換することもあれば、必要な部分のみを交換するケースもあるため、築年数などに合わせて事前にどの程度交換するのか打ち合わせしておくのがおすすめです。

配管や配線は、築20年経過時が交換の目安といわれています。築年数が10～15年に近い場合は、できる限り配管や配線を交換してもらいたい旨を打ち合わせ時に伝えておきましょう。

下地工事

新しい設備を設置するための下地となる工事を行います。キッチンや浴室、トイレなど設備によって必要な下地部位を設置する工事です。

造作工事・塗装工事

フローリング貼り・設備取付

下地や造作部分の工事を終えた後は、新しい床材を張ったり新しい設備を設置したりする作業に移ります。リノベーションのメイン工程でもあり、新しい設備が次々と設置されていく様子は見ていてワクワクするでしょう。

内装工事

最後に壁紙や絨毯、埋め込み照明などを新しく取り付けていく内装工事を行います。注文通りに壁紙などを貼り、リノベーション中に新たな傷などを付けていないか確認・修正して工事は終了です。

アパートリノベーション・リフォームのポイント

最後にアパートをリノベーションする際のポイントについて紹介します。やって良かったと思えるリノベーション工事を行うためにも、以下のポイントに注意してみてください。

構造によって費用やできる工事内容が変わる

アパートリノベーションは既存住宅をベースとして行うものです。そのため、住宅の構造によっては希望するリノベーション工事ができないこともあります。

例えば、アパート建築で用いられることの多いラーメン構造は、梁と柱を溶接し建築物の要とするため、壁を抜くリノベーション工事が可能です。2部屋の間の壁を取り壊して1部屋にするなど大掛かりな工事も検討できます。

一方、耐震強度が高く、遮音性や断熱性にも優れている壁式構造では、壁を抜いてしまうと建物全体の強度が低下して危険です。壁式構造の場合は、2部屋を1部屋にするようなリノベーション工事はできないケースが多いでしょう。

その他、構造によっては施工に手間がかかって工期が相場より長くなったり、費用が高くなったりします。契約後のトラブルを防ぐためにも、建築構造について一度調べ直した上でリノベーションのイメージをして、施工業者にも念入りに現地調査をしてもらうようにするのがおすすめです。

ターゲット層のニーズを探る

アパートリノベーションは、ただ設備を新しくきれいにすれば良いのではありません。不動産は立地や家賃、時代の流れなどさまざまな要素の影響を受けます。そのため、効果を発揮するにはターゲット層のニーズに合わせたリノベーションを行わなければいけません。

例えば、あるワンルームアパートでは建築当時、近隣に工場があり単身の社会人からの需要が高かったため、シンプルな作りが好まれ多くの入居者がいたとします。しかし、リノベーションを検討する頃には、工場は移転して単身の社会人からの需要は激減、近辺で不動産を探しているのは近隣の音大に通う大学生となりターゲットが変わりました。

ターゲットに合わせてアパートリノベーションを行うのであれば、Wi-Fi完備や防音室を作って楽器OKにするなど、付加価値を付けてターゲットにとって魅力的な物件にすることを検討すべきです。

リノベーションをする際には、ターゲットのニーズにマッチした内容をよく考える必要があります。

費用対効果を考える

アパートリノベーションを行う際、注意すべきなのは予算の立て方です。膨大な費用をかけてリノベーションしたにも関らず、入居者が増えず赤字経営に陥ってしまうケースも少なくありません。リノベーションに対する費用対効果を精査し、経営リスクを抑えましょう。

費用対効果を考えるときは、リノベーション後の見込み入居率や想定家賃収入、リノベーション費用の回収シミュレーションなども精査すべきポイントです。近隣アパートの設備や入居率、家賃などを参考に検討してみてください。

自力でのDIYは避ける

近年流行しているDIYにより、ホームセンターなどには一般の人でも扱いやすい工具やリフォームグッズが多く取り扱われています。しかし、DIYによるアパートリノベーションはおすすめできません。

DIYはあくまで個人レベルで楽しむものです。プロによる施工とは雲泥の差があるため、理想通りの仕上がりを目指すのは難しいでしょう。また、失敗してしまうと結局業者に依頼し、余分な費用がかかってしまうリスクもあります。

減価償却資産となる工事費用

税制において、年数の経過と共に価値が減少するものを経費として精算する場合、数年間かけて計上する減価償却と呼ばれる仕訳方法があります。アパートを運営する事業主にとって、要件を満たしているリノベーション費用は減価償却の対象です。

リフォーム業者に尋ねる人も少なくありませんが、税法に関するものについては税理士が専門とする分野です。どの工事が経費として計上できるのか判断できない場合は税理士に相談してみてください。

ここでは基本的な減価償却資産となる工事費用について紹介します。

修繕費

原状回復や補修など、工事費用が20万円未満の場合は経費として計上することができます。そのため、減価償却はせず工事を行った年の経費として計上しましょう。

資本的支出

資本的支出となるものは減価償却の対象です。リノベーションは物件の価値を高めるための工事なので、多くの場合資本的支出に分類されます。

間取りの変更や工事費用が20万円以上の工事は、多くの場合、資本的支出に分類されるので仕訳の際には注意しましょう。ただし、工事費用が20万円以上でも修繕を目的として3年以内に定期施行しているものに関しては例外です。

まとめ

入居率を上げたい場合、リフォームよりも物件に付加価値を付けるリノベーション工事が最適です。

ターゲット層のニーズをしっかり押さえて適切な予算の元でリノベーションを行えば、物件は魅力的なものに生まれ変わります。

入居率が低迷しているアパートに困っているなら、リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。